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不動産登記、簡易訴訟代理等裁判手続、債務整理、相続・遺言、測量に関するご相談
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不 動 産 登 記
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司法書士は、不動産に関するさまざまな権利の登記を、あなたに代わって行います。 以下に、簡単な例を挙げますが、それ以外の手続についてもお気軽にご相談下さい。 例 |
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→「売買」を原因に所有権の移転登記をします
売買による所有権移転登記とは、売買契約の締結により、所有権の名義を売主から買主に移転させるためにする登記です。 この所有権移転登記は、新しい所有者（買主）と以前の所有者（売主）との共同申請でおこないます。これは「手放す人」と「受け取る人」との間で合意が成立して初めて効力をもつことになるからです。
〔必要書類〕 ・ 売主に関するもの ① 売買契約書等 ② 権利証・登記識別情報 ③ 実印 ④ 印鑑証明書（発行後３ヶ月以内） ⑤ 売買物件の固定資産税評価証明書 ⑥ 会社・法人の場合は、資格証明書
・ 買主に関するもの ① 住民票 ② 印鑑（認印でも可）
注１ 売買物件が農地の場合、農地法の許可書又は受理通知書も必要です。 注２ 住宅用家屋に対する登録免許税の軽減措置の適用を受けられる場合があります。 注３ 売主の印鑑証明書の住所・氏名と登記簿上の住所・氏名が一致しない場合は、前提と して所有権登記名義人表示変更登記（住所変更の登記）が必要です。 注４ 会社とその会社の取締役との間での売買の場合は、議事録が必要です。 |
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→所有権の保存登記をします
所有権保存登記とは、所有権の登記のない不動産について、初めてされる所有権の登記を言います。 建物が新築されると、最初の所有者は１カ月以内に建物の物理的状況（どのような建物か）を公示する「表題登記」を行います。これは、土地家屋調査士が行います。 それに続いて登記用紙の甲区に、「誰が所有者か」を示す「所有権保存登記」が記載されます。 所有権保存登記は、所有者の任意に任されています。つまり、その不動産をめぐって他人と所有権争いをしているなどの対抗問題を生じない限り、登記をしなくても差し支えはありません。 しかし、不動産の所有権が移転したり、その不動産に権利が設定されたりする場合には、それらの契約の相手方は自分の権利がゆるぎないものとなることを希望します。これが「対抗要件を具備する」ということになるわけですが、そのためにはそもそも所有権保存登記をしなければ、他の登記をすることはできず、対抗要件も満たすことができません。 したがって、建物の購入に際して金融機関から借り入れをし、土地・建物に抵当権を設定するためには、所有権保存登記が絶対に不可欠となります。 所有権保存登記の申請者は不動産登記法で決められています。 原則として、表題部（表示登記の内容を記載している部分）に所有者として記載された者が単独で申請します。 ただし、所有者がすでに死亡している場合は相続人が自分の名義で保存登記を申請することもできます。
〔必要書類〕 ① 住民票 ② 会社・法人の場合は、資格証明書 ③ 固定資産評価証明書 ④ 印鑑（認印でも可）
注１ 住宅用家屋に対する登録免許税の軽減措置の適用が受けられる場合は、住宅用家屋証明書が必要です。 注２ 固定資産評価証明書は、新しい建物であればまだ評価されておらず、証明書は発行されない場合があります。 |
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→「相続」を原因に所有権の移転登記をします
相続による所有権移転登記とは、相続が発生して、亡くなった人(被相続人)が所有している不動産を相続した場合に、その不動産の名義を相続人の名義に変更するための登記です。 相続登記には期限がなく、申請する義務もありませんが、速やかに登記を実行しておいたほうが賢明です。 例えば、亡くなった人（被相続人）から相続した人も亡くなった場合では、相続人が大多数となり、相続人間での話し合いで収拾がつかなかったり、また、市役所での証明書等が保管期限を過ぎて発行されなかったりと余計な時間や費用等がかかることがあるからです。 相続登記には様々な方法があります。 ・ 法定相続分で登記する方法 ・ 遺産分割協議書を作成して登記する方法 ・ 遺言証書（自筆遺言、公正証書遺言など）に基づき登記する方法 ・ 裁判所の判決等で登記する方法。 一番多くされる方法は、遺産分割協議書を作成して登記する方法ですが、この場合、法定相続人全員の実印と印鑑証明書が必要です。
〔必要書類〕 ・ 相続人に関するもの ① 住民票 ② 戸籍謄本 ③ 実印 ④ 印鑑証明書 ⑤ 相続する不動産の登記簿謄本・全部事項証明書 ⑥ 権利証・登記識別情報 ⑦ 固定資産評価証明書 ⑧ 遺産分割協議書または遺言書
・ 被相続人（亡くなった人）に関するもの（①②は当事務所で書類を揃えることもできます） ① 戸籍謄本、除籍謄本など（被相続人が１２、３歳の時～亡くなるまでの全戸籍類） ② 住民票又は住民票の除票 |
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→「贈与」を原因に所有権の移転登記をします
贈与とは、当事者の一方（贈与者）が自己の財産を無償で相手方（受贈者）に与える意思表示をし、相手方がそれを受諾することにより成立する契約です。契約ですから、一方的には原則として取り消すことはできません。 贈与には、大きく分けて生前贈与と死因贈与があります。 生前贈与は、贈与税の課税対象になりますので、贈与税が相続にかかる相続税より高額になるので注意が必要です。 死因贈与とは、贈与者の死亡により効力の生じる贈与のことです。
〔必要書類〕 ・ 贈与する人 ① 権利証・登記識別情報 ② 実印 ③ 印鑑証明書 ④ 登記簿謄本・全部事項証明書 ⑤ 固定資産評価証明書
・ 贈与を受ける人 ① 住民票 ② 印鑑（認印でも可） |
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→抵当権の設定登記をします
抵当権とは、住宅ローンを借りて家を新築、または購入したとき、抵当権者（債権者）である銀行が、貸したお金等の特定の債権（金銭消費貸借契約に基づく金銭債権）を担保するために、お金を借りた人（債務者）または第三者（物上保証人といいます）の不動産に設定する権利です。 抵当権を設定しても不動産の使用は従来通り何の変更もありません。 万一、お金が返されず、債務が弁済されない時、債権者は抵当権を実行し、他の債権者に優先して弁済を受けることができます。
〔必要書類〕 ・ 不動産の所有者 ① 権利証・登記識別情報 ② 実印 ③ 印鑑証明書（発行後３ヵ月以内） ④ 登記簿謄本・全部事項証明書
・ 抵当権者 ① 抵当権設定契約証書 ② 会社・法人の場合は、資格証明書 |
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→抵当権の抹消登記をします
抵当権の設定の登記をした後、借りたお金を返すと抵当権は実質的には消滅します。 しかし、抵当権設定の登記はお金を返しただけでは消えることはなく、抹消登記（既にある登記を消す登記）をしなければいつまでもそのまま残ります。 抵当権を抹消するために、登記権利者（抹消の登記をすることによって利益を受ける人（不動産の所有者））と登記義務者（抹消の登記をすることによって権利（抵当権）を失う者（金融機関などの抵当権者））が共同で登記をすることになります。仮に一人で登記ができるとなれば、お金を返してもらっていないのに抵当権の登記が知らぬ間に抹消されたということにもなりかねません。 住宅ローンを完済すると借入先の金融機関から抵当権抹消書類一式が送付されます。 この抵当権抹消書類一式の中には金融機関の資格証明書（代表者事項証明書）があり、有効期限（３ヵ月）がありますので、お早めに手続することをお勧めします。
〔必要書類〕 ① 抵当権を設定したときの抵当権設定契約証書 ② 金融機関の資格証明書 ③ 完済等した旨が記載された登記原因証明情報 ④ 印鑑（認印でも可） |
村上司法書士・土地家屋調査士事務所
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